北京从房山到平谷，浅山地带，既不适合搞林业，又不适合搞农业，我说的不适合可能是效率不太高。大量的被圈占了......

党国英，中国社会科学院农村发展研究所研究员、经济学博士

“如果对土地制度进行深入改革，我们的经济增长率应该在若干年之内有可能保持在10%左右。”

中国社会科学院农村发展研究所研究员、经济学博士党国英在北京举行的“2017中国农业创新发展资本论坛”上发言时表示，未来的土地制度改革对国家的意义特别重大，对投资者的意义也特别重大。如果对土地制度进行深入改革，我们的经济增长率应该在若干年之内有可能保持在10%左右。在此分享演讲实录文字内容。

以下为发言实录：

非常荣幸跟大家交流关于土地改革和商业机会发现的问题。狭义的理解，商机就是投资者赚钱的机会。但是如果土地制度改革，对于我们中国经济发展的全局没有多大的好处，那我觉得对于一般投资者来讲，商机也谈不上，起码从大多数投资者来看是这样。如果这个改革对国家的意义不大，对大多数投资者的利益也不大。我的看法是，未来的土地制度改革对国家的意义特别重大，当然对投资者的意义也特别重大。我简短的给大家提供一些信息。

首先提供一个美国经济学家的研究，美国的土地制度大家说跟我们不一样，其实有些方面跟我们是一样的。美国有一个土地开发利用制度叫TIF，翻译过来就是，它是一个远期税收增量的折现融资。简单说就是跟咱们国家的城市建设是一样的，这个制度其实对于美国的经济发展影响很大。美国经济学家研究了以后说，如果在这个领域进行改革的话，美国GDP增长率可以达到6.5到13.5，这个是非常惊人的。我完全相信这种说法，因为我对我们中国经济未来的发展也做过类似的估计，如果我们对土地制度进行深入改革的话，我们的经济增长率应该在若干年之内有可能保持在10%左右，这是一个数据，可见这个意义有多大。

根据我们中国政府投入以及农民自己的投入，各种数据的估算，我们讲全要素投入。我们估算，现在全国农民是亏损的，全国农业我估计亏损有一个大体的说法，大概是2万亿的人民币。有没有可能盈利？如果我们做深入的改革，特别是土地领域制度改革的话，有盈利的空间。说到这个问题，我想起来刚进场的时候有一个感慨，在座各位都是农业领域的青壮年，我们听过一句话，说中国的农业是386199部队种地，就是女人、儿童、老人，其实不是这样的。我在一些地方调查，那些所谓的妇女和老人是不下地的，从播种到收获哪个环节需要人的时候打个电话就去，谁去？你们的下属去。但是这个话就到处说，成天有人说，学者也说，官员也说，成了陈词滥调了。所以我们这个农业，其实变化是非常大的。

我说到这个程度，不是说真正农业的种地者就是386199。我们讲如果不改革我们农业是亏损的，即使你能够发挥作用也一样，也亏损。如果通过改革，就有可能解决令人非常悲观的问题，去年粮价下跌，今年菜价下跌，肉价下跌，我们现在好像全面的招架不住欧美工业发达国家的农产品进口，好像招架不住。我的意思就是说，如果我们能够深化改革的话，其实我们能够招架得住。那么怎么改？这个过程当中怎么扩大我们的商机？这是非常有益的事情。

现在的土地制度确实有很多的问题，首先是经济效益差，我们的农业劳动生产率大概是美国的1%左右，当然没有低那么多，但是我们的成本应该是高于美国30%到50%，所以我们的效率是低的。如果我们农业的工资要达到城市居民水平的话，我们的农业程度就更高了。

还有一个问题就是不平等，这两天网上刷屏量最大的就是关于土地规划问题，某市的规划如何，某市的规划负责人在北京有500套房，大家下午瞌睡了，给大家逗个笑，这个是微信圈里传的，没有依据。号称是土地公有制，但是实际上土地占有是不匹配的。就是说北京从房山到平谷，浅山地带，既不适合搞林业，又不适合搞农业，我说的不适合可能是效率不太高。大量的被圈占了，我不知道有没有在座的圈占了，当然有这种可能性，实际的土地占比是不平衡的。

关于社会稳定就不用说了，因为农村的社会群体性事件发生率主要原因是土地方面的问题。还有可持续的问题，土壤污染问题等等，所以我们是要改。我是中国社科院的学者，我要讲的话可以讲很多话，但是我不打算讲。农业的集体经济制度是一个社区共同公有制，这种制度需要不需要？当然需要。古代中国也有，就是社区共同共有。但是这个制度只适合农村公共品的供应，放到盈利性的农业经济当中，这个是不合适的，但是我们放进去了。所以核心的问题在这里，因为时间问题，我就不想对这个做过多的分析了。

这个问题很多，还有土地规划的问题，就是我刚才讲到，这两天人们议论最多的是土地规划方面的问题。我说的这个问题美国有，欧洲也有，但是我们中国比人家的问题更大，带来一系列的问题，我就不具体分析了。

以后怎么改？我在这里说的一个方面我们要明晰产权，优化权界，城市的土地使用权和农村的土地承包权最好是永久不变。这个问题很多地方官员不接受，当着我的面说，党教授，中央长期不变的政策就是30年不变，他一点都不避讳，他讲这个话不合适。就是这个长久不变，我的意思要改成永久不变，但是我们一些地方的，特别是农村领域的干部不太在乎。

这个城市土地使用权70年、50年这个规定，当时出来的时候不能说荒唐，有些故事，非常偶然的就决定了有一个70年，没有依据说70年就是科学的。我们很多的标志性的，欧美那些建筑，比如说莫斯科红场那个教堂，设计、建造有200年左右的历史，70年怎么能出来这样的建筑？优化权界指的是什么呢？我在这里讲的就是，土地的私权和公权的边界要通过自然演化的方式，根据一定的规律来划定它们的边界。现在没有我们小学课本上讲的刘文彩、周扒皮那样的土地使用方式，实际上过去也不一定那么典型。

我们现在甚至说不清楚欧美一些国家的土地到底是公有地还是私有地，我们有些说是保护地，这个保护地用于公共的目的，但是大量的保护地是私人所有。美国联邦储备局大家都知道，它是一个公权机构。但是不要忘记，美国联邦储备局的股东是私人银行，我说这个话的意思就是不要谈私色变。所以公权和私权的问题，我们真是需要认真的梳理一下我们过去出的这些问题。不是根据抽象的权力划定边界，是根据具体的功能，要对这个边界做一个梳理。要调整机制，管控用途，我们官方现在确定土地改革，大家知道安排的试点叫农村经营性土地跟国有土地同地同权同价。农村的土地征用的改革是第二个，还有农民宅基地的改革，没有做中国土地规划管理体制的改革。在我看来，中国的土地规划管理体制本身就需要重大改革。究竟怎么样保护农地？究竟我们要不要给城市划一条线，给城市划一个边界，美国人也是，城市扩张要给出一个边界和红线，有没有必要？这些都是非常大的问题。在这个问题上我有一个想法，官方多次提到。

大家看我的数据，全国比较适合人类居住的是50亿亩地，如果用30亿亩来做农业保护区域，剩下的20亿亩是城市建设及其附属用地。如果我们按照1平方公里住5千人算的话，我们城市如果住着10亿人的话是多少呢？算一下应该是20万平方公里。按照这样一个匡算有很多的好处，我们城市1平方公里住5千人的话，只要你规划合理，城市的多数家庭有独栋的房子住，就是1平方公里有5千人。现实的情况，上海的外滩在建国初，1949年前是1平方公里8万人。现在北京这个地方，估计1平方公里是15万人左右。如果我们摊开来说，整个城市建设1平方公里5千人，规划合理的情况下可以做到城市多数家庭有独栋房子。具体怎么样去对话，因为时间的问题我不能展开。

这样的规划，有可能导致我们全国城市总体的开发强度是15%。不做规划不知道，15%的开发强度足以使这个城市成为限定城市，我们划定农业保护区域，限定农民的土地开发权，农民是不是吃亏了？不是的，美国的研究学者发现，如果没有强力的划定城市的扩张边界的话，发现城市扩张过程当中它的边际土地的地价最后和农地的转让地价是一样的。

城市扩张如果自然的发展，没有强力的介入，在郊区新增的城市建设用地，比如1亩地是500块，农业用地也是500块，我们说限制农民的土地用途以后，全世界都会做。美国学者最为推崇的荷兰的土地管理制度，也有对农地的使用方式的限制。但是有这个限制不等于给农民补偿，自然演化的情况下，边际地价是一样的。要统一市场，规范交易，取消城市土地的单一国家所有制。

北京现在城区里面一些地就是国有，当然有些1950年前后，鲁迅的家，老北京的房子的话，他们说从来那个地都是私营的，从来没有合作化，北京一些老居民的地，现在都是国有地，但是这些人说我们有土地证，从来没有谁告诉我们这个土地被国有化，这个说起来就话长了，但是毫无疑问的，确凿的实施就是，北京一些城区的地到现在是集体通过，不是清一色的国有土地。这些中央的改制政策就是，农村的经营用地和城市的建设用地同地同价同质，更决定了以后城市的建设用地不全是国有的，还有规范交易，房价估值，老涨下不来简直是可笑，不存在没有办法的问题。说起来话长，只要你在交易环节上有一些措施，这个不存在中国的房价涨成全世界最高的房价。当然你说最高可能比不上香港和摩纳哥，但是比大多数国家要高，北京的房价比美国的最高房价还要高。我自己希望的改革是刚才这样的想法。

我的看法，去年中央的土地制度改革力度比较大，大家不研究这个问题，可能有的就忽视了。比如我在这儿讲一些情况，三权分置，就是要保护由签订某种交易契约而产生的土地经营权，这是一个。还有我们共产党掌权之后实行的制度叫政社合一，人民公社是登峰造极，若干个村是一个公社，甚至一个县，就是生产和公共服务一体化。后来在文化大革命结束大概是1984年前后宣布人民公社废除，但是村一级的政策基本上没有触动。就是一个村委会或者一个村民小组，它既有政治功能，又有集体经济的功能。去年的一个文件已经确定了这个制度要取消，我看媒体基本上对这个问题没有重视，我认为这是一个非常有意义的改革。

要探索农民有偿退出集体经济组织的条件和程序，其实广东一些地方已经有集体经济解体的情况。大家是一个集体，如果可以交易，第一排的同志把后排所有的集体经济成员全买过来，那么第一排的人最后商量，开这个会的时候我们解散了，行不行？没有法律说不行。如果说全国大部分的农村集体经济走上这个路，会有什么样的结果？对大家的投资会有什么样的影响？媒体也没有重视这个概念。是起草文件的少数人心血来潮还是确实有这种压力？地方的官员会对这个问题做出什么样的反应？我们拭目以待。

当然我刚才讲的这两条很可能不去推行，这个大家不要奇怪，中央做了决策以后，可能不去推动。2008年中央决定土地承包权长久不变，基本上在十八大前没有认真的推动，没有认真的落实，所以这个事情不要奇怪，所谓政令不出什么海。所以在我看来，去年的一些改革意见其实非常重要。还有一些其他的方面，因为时间的问题，我后面还有些话要说，所以关于中央去年出台的一系列改革我认为很不错。

我特别想说的话，现在中央决定的三块地改革，就是承包地、宅基地和集体经营性建设用地，这个改革试点过程当中是分开的。有学者主张要统一，据说现在官员也倾向于把三块地统一起来，当时改革部署的时候是分开的。如果统一起来以后意义是什么？至少对乡村的旅游业影响会很大。我不知道在座的有没有搞旅游的，对搞旅游的影响很大，由于时间问题我就不说了。我国要树立一下，土地制度改革对国家影响特别大，我想说的就是，对于我们商业投资者也会影响很大。但是这个事情我觉得一定要整明白。

我发现很多人不明白，也许我说的是错的。今天中午我们吃饭的时候，那些投资者好多是综合性的，不一定是投资农场。我的看法，从欧美发达国家农业经济体看，单一投资农场，如果不在其他产业链上介入，基本上是亏损的。

我有这个图表，这是日本农民收入的结构，取自农场的收入，就是这个线的一小块，其他的是农场以外的。这是美国的情况，农场地头上的收入是总收入的20%左右，为什么这样？我们会不会这样？我们能不能这样？

这是非常重大的问题。因为我们国家的农民合作社基本上是假的，所以这一部分的收入目前农民拿不到。同志们你要投资一个农场真是要小心，欧美国家这一部分是大型合作社，但是有的同志可能说，他们的合作社是跨国合作社，比如说在我们中国比较活跃的那个荷兰搞乳业的公司，他的社员就是比利时、荷兰和瑞士。我们现在是春秋战国，群雄崛起，在座的都是诸侯。人家一个合作社，一个国家就几个，我心里的目标就是，中国未来就是几十个合作社。所以今天在吃饭的时候我有一句话没说，大家每个人都自己做，主持人刚才跟我们讲要拢成一个拳头，这一点非常重要。

但是，目前的这个格局，我现在是忧心忡忡，因为没有得到重视。我们现在错误的认为，现在搞了规模的经营就有收入，就能挣钱。搞了规模性的经营就是这样一个状况，美国的饭桌之前的销售额是农场占了10倍，我们中国的数据，按照官方的披露我推算是3倍。但是我很怀疑这个数据，我调查过温氏集团，我算了一下他的数据是5倍。你想一想，大量的食品产业链的收入主要在地头以外。所以同志们，你说商机在什么地方？商机确实都在地头上，如果没有这种机制引导农民加入合作社，从合作社当中拿收入的话，中国的农业会出问题。为什么？因为农民不挣钱。

还有一些其他的问题，时间显然是不允许我再讲了。我就特别希望土地制度改革跟大家有一个切实的利益相关性，就是能不能通过改革让我们城市居民多数家庭住独栋房？这个问题我在东京的新宿看到，人家的切块是200米左右，开发商不知道在哪里，你是买200平的地，你又是跟银行有关系，你在建筑上有关系，三方面签订一个契约，独栋房就造起来了，没有开发商。这一点我看来非常重要，欧洲的荷兰是土地最紧缺的国家，但是多数城市居民住的房是独栋，独栋的是橙色的，楼房是蓝色的，欧美国家一般是这样。这个情况主要差在哪里？差在美国的西雅图等那些城市。欧洲那些情况是二战以后，因为飞机轰炸，恢复居住，倒了一些楼房，这些楼房后来都出问题了，社会不稳定主要发生在楼房区，这个是有数据的，就是动乱主要发生在居民集中居住密度大的地区。

今天由于的时间关系，我不能再讲了。有机会再和同志们讨论，期待下次再和大家分享，谢谢！